'Solo Affitti': a Caserta non si usa canone concordato

A Caserta non vengono utilizzati i contratti di locazione con canone "concordato" perché non si aggiornano da quasi 15 anni gli accordi territoriali. Un aspetto che secondo Solo Affitti, franchising immobiliare leader in Italia nella locazione con 350 agenzie (di cui 40 in Spagna), non consente di sfruttare l'ulteriore riduzione dell'aliquota agevolata dal 15% al 10% per la cedolare secca sui contratti a canone concordato, prevista dal "Piano casa" del Ministero per le Infrastrutture, che potrebbe dare un impulso al mercato dell'affitto.
La condizione fondamentale per usufruire del canone concordato è che le associazioni territoriali di proprietari e inquilini sottoscrivano accordi specifici (depositati presso i Comuni) su prezzi d'affitto più bassi rispetto a quelli di mercato. Il Comune di Caserta e le associazioni di categoria non rinnovano questi accordi dal 1999, quando i canoni di locazione erano espressi in lire e le zone della città meno sviluppate e considerate periferiche.
"Secondo i vecchi accordi territoriali – afferma Sara Femiano, titolare dell'agenzia Solo Affitti di Caserta in via Cristoforo Colombo 32 – la città di Caserta risulta divisa in 6 zone a cui fanno riferimento un canone minimo e uno massimo da applicare. Gli appartamenti sono stati inseriti all'interno di 4 fasce, secondo alcuni requisiti come la tipologia del fabbricato, la presenza di ascensore, riscaldamento autonomo e spazi verdi comuni, con degli ulteriori valori di oscillazione per la determinazione del canone al metro quadrato. Per calcolare il prezzo d'affitto previsto dagli accordi del '99 – continua Femiano – è necessario adeguarlo alla rivalutazione monetaria che si è avuta negli ultimi 15 anni. Se prendiamo come esempio alcuni appartamenti inseriti nelle zone indicate come 'periferiche', tipo la Periferia Sud e le Frazioni, il canone ottenuto dal calcolo è troppo basso. Di conseguenza, pur ipotizzando immobili di grandezza fra 80 e i 90 mq, il prezzo d'affitto risulta molto lontano dal valore di mercato, all'incirca 100, 200 euro in meno".
"Per poter utilizzare i contratti d'affitto con canone concordato - conclude Femiano – occorre aggiornare gli accordi territoriali e, nello specifico, rivedere la suddivisione delle zone della città, con l'inclusione dei quartieri di nuovo sviluppo e ricalcolare i canoni minimi e massimi, con particolare attenzione ai prezzi di mercato. Occorre, inoltre, aggiornare i parametri di inserimento dell'immobile all'interno delle quattro fasce indicate dall'accordo".
La cedolare secca presenta buoni vantaggi fiscali rispetto alla tassazione Irpef e con l'ulteriore riduzione dal 15% al 10% sui contratti a canone concordato posizionerebbe l'Italia ai primi posti nell'Unione Europea. A Caserta, ad esempio, ipotizzando di calcolare il rendimento annuo di un appartamento in affitto di 80 metri quadrati (zona 1 – fascia 1) si nota che applicando la tassazione Irpef (con canone di locazione libero) si ottiene un guadagno netto di oltre 3.700 euro. Con la cedolare secca al 15% (con canone concordato) si guadagnerebbero 3.950 che salirebbero a 4.180 euro con cedolare secca al 10%. Per un immobile di metratura più ampia (oltre 100 mq, zona 2 – fascia 3) il rendimento passerebbe da oltre 4.000 euro (con imposizione fiscale Irpef) a quasi 6.000 euro (cedolare secca al 15% con canone concordato) fino a più di 6.300 (cedolare secca al 10% con canone concordato).
Utilizzando il contratto d'affitto con canone concordato l'inquilino, oltre a pagare un affitto inferiore a quello di mercato, può usufruire di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l'immobile diventi la sua residenza principale. Al proprietario sono concessi ontro il 7 di aliquota ordinaria o il 9 per gli immobili tenuti a disposizione e sfitti da oltre 2 anni;ù basso di quello libconsistenti agevolazioni fiscali (deduzione complessiva Irpef pari al 33,5% a fronte del 5% del contratto libero), un'imposta di registro agevolata (il 2% sul 70% del canone annuo, invece che sul 100%) e possibili aliquote Imu agevolate, che gli permettono di percepire, nell'arco dell'anno, un reddito maggiore rispetto a un contratto con canone libero.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato con agevolazioni solo nei comuni delle 11 aree metropolitane, nei comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta densità abitativa. La locazione ha una durata minima di 3 anni, al termine dei quali, se non c'è disdetta, si rinnova automaticamente per altri 2.